Flächenwidmung “Neuhöllersberg” – Stellungnahme

Die MBI spricht sich gegen das Projekt „Neuhöllersberg“ in der beabsichtigten Form aus und ersucht um Berücksichtigung nachstehender Argumente und Vorschläge für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung in Munderfing.

 

Begründung:

Mehrgeschossiger Wohnbau und damit flächensparender und bestenfalls leistbarer Wohnungsneubau ist grundsätzlich begrüßenswert.

Allerdings sind dafür Flächen in geeigneter Siedlungslage heranzuziehen, d.h. Priorität für solche, die in fußläufiger Distanz zum Ortszentrum bzw. zu den wesentlichen Einrichtungen der sozialen Infrastruktur (wie Lebensmitteleinzelhandel, Kindergarten, Spiel- und Sporteinrichtungen) gelegen sind. Die Erweiterungsfläche in Althöllersberg weist eine nicht mehr fußläufige Distanz zum Zentrum (Kirche) von ca. 3 km auf.

Gem. ÖEK Nr. 2 sind großflächige Erweiterungsoptionen für eine Wohnnutzung unmittelbar westlich des Ortszentrums (innerhalb der zwischenzeitlich umgesetzten Umfahrung) vorgesehen (fußläufige Distanz zum Zentrum zwischen 200 m und 1 km). Zusätzlich sind Erweiterungsflächen für den Wohnbau östlich der Bahntrasse Richtung Siedlungsbereich Äpfelberg (fußläufige Distanz zum Zentrum zwischen 800 m und 1,3 km) ausgewiesen. 

Der Siedlungsbereich Althöllersberg weist dagegen gem. ÖEK Nr. 2 keine Entwicklungsoptionen auf, ausgenommen untergeordnete Abrundungsmaßnahmen. Durch den Abbruch eines ehemals bestehenden landwirtschaftlichen Betriebes zeigt der Siedlungsbereich derzeit eine klare Siedlungsgrenze nach Süden. Zu bedenken ist in diesem Zusammenhang auch, dass eine Förderungswürdigkeit gemäß den Vorgaben des Landes OÖ eine zumindest dreigeschossige Bebauung erfordert, die im Einklang mit dem Orts- und Landschaftsbild zu stehen hat.

Entsprechend den Vorgaben des ÖEK Nr. 2 wäre es daher angebracht, die ausgewiesenen Entwicklungsoptionen hinsichtlich ihrer Umsetzbarkeit zu überprüfen, z.B. Flächenverfügbarkeit (Eigentümergespräche), Restriktionen (wie Immissionen aufgrund der Trassenführung der Umfahrung und erforderliche begleitende Maßnahmen), Anbindungsoptionen an die technische Infrastruktur (Straße, Kanal, Wasser). Zusätzlich sollte angesichts des Gebotes eines sparsamen Flächenverbrauches (Baulandneuwidmung) begleitend eine Leerstandserhebung erfolgen und in Abstimmung mit den betroffenen Eigentümern allfällige Nachnutzungskonzepte ausgearbeitet werden, unter Berücksichtigung geeigneter Fördermaßnahmen. Eine phasenweise Realisierung von Bauprojekten in ungeeigneter Lage bedingt keine Kompensation der grundsätzlich ungünstigen Lage.

Die geplante großflächige Erweiterung im Siedlungsbereich Althöllersberg weist insbesondere für den mehrgeschossigen Wohnbau keine Eignung auf, auch eine Entwicklung für eine lockere Kleinhausbebauung ist insbesondere aufgrund der peripheren Lage  kritisch zu beurteilen. Anzumerken ist zudem, dass auch KTM-Mitarbeiter ein besseres Wohnumfeld in Zentrumsnähe vorfinden als in einem Siedlungsbereich ohne entsprechende Infrastruktur nahe der Gemeindegrenze. Die räumliche Nähe zu Mattighofen (2,1 km bis zum Stadtplatz) begünstigt eine deutliche Affinität der Bewohner von Althöllersberg dorthin, z.B. hinsichtlich Nahversorgung.

Gem. Bodenfunktionsbewertung des Landes Oö. liegt die Erweiterungsfläche Althöllersberg im Bereich hochwertiger Böden für die landwirtschaftliche Produktion, die vor einer Bodenversiegelung zu bewahren bzw. für die agrarische Produktion zu erhalten sind. Angesichts der derzeit häufig auftretenden klimatischen Besonderheiten nimmt der Schutz hochwertiger Böden und die Reduktion des Flächenverbrauchs einen hohen Stellenwert in der gesellschaftlichen Bedeutung von Baulandneuwidmungen ein.

Eine weitere Herausforderung ist die erforderliche interne Erschließung und vor allem die derzeit unzureichende Anbindung an die Landesstraße im Nordosten. Der bestehende Siedlungsbereich Althöllersberg ist schon jetzt aufgrund von Pendlerbewegungen durch den motorisierten Individualverkehr massiv beeinträchtigt. Die bestehenden baulichen Einrichtungen und Verkehrswege können nicht entsprechend adaptiert werden, sodass eine übergeordnete Erschließungsfunktion der Straße Althöllersberg erzielbar wäre. Eine weitere bauliche Entwicklung des Siedlungsbereiches vermag keinen Beitrag zu leisten, die bestehende Problematik zu entschärfen, vielmehr ist von einer zusätzlichen Belastung des bestehenden Verkehrswegenetzes auszugehen bzw. auch eine zusätzliche Konfliktsituation zwischen neuen Anwohnern und motorisierten Verkehrsteilnehmern (Pendler / Durchzugsverkehr) erwartbar. Es ist nicht nur die Anbindung der zusätzlichen Baulandflächen an die Landesstraße sicherzustellen, es sollten auch die Auswirkungen der Baulandneuwidmung und allfälligen Neugestaltung der Landesstraßenanbindung auf den bestehenden Siedlungsbereich Althöllersberg geprüft werden.

Die nachstehenden Vorschläge wurden bisher in den Gemeindegremien (Ausschüssen) nur teilweise besprochen bzw. abgehandelt:

Für großflächige Siedlungsentwicklungen (z.B. ab 0,5 ha) sollten Grundsätze für die Gesamtgemeinde (weiter)entwickelt bzw. umgesetzt werden 

  • -Kompakte Siedlungsentwicklung, konzentriert auf den unmittelbaren Ortskernbereich
  • Erschließungs- und Parzellierungskonzept vor Einleitung einer Flächenwidmung, auf Kosten der Anreger einer Umwidmung, allenfalls begleitend Oberflächenentwässerungskonzept
  • Verbindliche phasenweise Realisierung bei größeren Projekten, unter Berücksichtigung der Kapazitäten der sozialen Infrastruktur, insbesondere Kinderbetreuungseinrichtungen
  • bei Widmungsverfahren begleitende Erstellung eines Bebauungsplanes
  • Keine Kosten für die Gemeinde durch die erforderliche Errichtung einer internen Erschließungsstruktur (Straße, Kanal, Wasser, Beleuchtung etc.), sondern Kostentragung durch den Verursacher (Eigentümer neu zu widmender Baulandflächen), Absicherung durch privatrechtliche Vereinbarungen inkl. Besicherung (z.B. Bankgarantie)
  • Privatrechtliche Vereinbarung zur (tlw.) Zuweisung von Wohnungen (für Ortsansässige oder sonstige begünstigte Personen) durch die Gemeinde Munderfing
  • Bei mehrgeschossigem Wohnbau Überprüfung des Stellplatzschlüssels und allfällige Reduktion bei Vorliegen eines Mobilitätskonzeptes (durch einen Fachplaner erstellt)
  • Vorschreibung eines fixen Anteils von erforderlichen Stellplätzen (z.B. 50 %) in Tiefgaragen oder gleichwertigen Alternativen (z.B. bei Grundwasserproblemen)
  • Vorschreibung eines Mindest-Grünflächenanteils, z.B. 40 % je Bauplatz bei Wohnnutzung
  • Vorschreibung einer Dachflächenbegrünung bei flachen bzw. flach geneigten Dächern
  • Forderung eines nachhaltigen Energiekonzeptes, z.B. Photovoltaikanlagen auf Dächern bei entsprechender Eignung oder verbindlicher Anschluss an priorisierte Energieträger (wie Nahwärme o. dgl.)

Anmerkung:

Die MBI Munderfing ist für die Schaffung von Wohnraum für Jung und Alt in unserer Gemeinde, aber im Ortskernbereich gemäß des einstimmigen Beschlusses des Gemeinderates zum aktuellen Ortsentwicklungskonzeptes.

Da es keine privatrechtliche Vereinbarung zur Kostentragung der Erschließungsstruktur gibt erwachsen der Gemeinde für das Siedlungsprojekt Neuhöllersberg  geschätzte Kosten von 1 Mio. Euro (ohne Berücksichtigung der Erhaltungskosten). Mit dieser hohen Summe sollte es auch möglich sein im Ortskernbereich (siehe Vorschläge) leistbares Wohnen im Ortsbereich umzusetzen.  

Oben: Konzeptzeichnung der geplanten Siedlung “Neuhöllersberg”

Unten: Gemeindevorstände Katharina Fröhlich und Fritz Nobis mit Bürgermeister-Kandidatin Mag. Daniela Plainer am Ort des geplanten Bauprojektes

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